La construcción de viviendas en España cayó un 8,9% en 2025: se finalizaron 91.896 unidades, frente a 100.980 en 2024. Esta reducción agrava una escasez estructural de oferta que supera las 700.000 viviendas. Mientras tanto, se crearon 226.279 nuevos hogares. El desfase entre demanda real y producción es cada vez más crítico para el acceso a la vivienda y la estabilidad del mercado residencial.
¿Por qué bajó la construcción de viviendas en 2025?
La caída responde a un retraso en la ejecución de promociones iniciadas en 2022 y 2023. Esos años coincidieron con la subida de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE), impulsada por la guerra de Rusia y Ucrania. Los costes de financiación se dispararon, y muchas promotoras ralentizaron o paralizaron obras ya iniciadas.
Esto generó un efecto de arrastre: los proyectos más antiguos, con mayores costes y menor rentabilidad, fueron los primeros en finalizarse —y los últimos en venderse—. El resultado fue una menor producción efectiva en 2025, pese a que los inicios de obra crecieron.
El impacto de los tipos de interés en la cadena productiva
- Los préstamos hipotecarios y de desarrollo se encarecieron más de un 300% entre 2021 y 2023.
- Las promotoras priorizaron la venta de stock existente antes de lanzar nuevas fases.
- Muchos proyectos de vivienda protegida fueron desestimados por su menor margen ante costes fijos más altos.
¿Qué dice la caída entre vivienda libre y protegida?
La brecha entre ambos segmentos se amplió drásticamente. En 2025, se terminaron 80.792 viviendas libres (−6,7%) y solo 11.104 protegidas (−22,7%). Esta divergencia revela una desinversión estructural en el parque público.
El modelo actual favorece la construcción de vivienda libre por su mayor retorno inmediato. En cambio, la vivienda protegida depende de ayudas públicas, plazos de ejecución más largos y controles de precios que reducen la atracción para el capital privado.
¿Dónde se concentra el déficit real?
- El 72% del déficit nacional se localiza en zonas metropolitanas: Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.
- Las ciudades con mayor crecimiento migratorio registran los mayores aumentos de alquiler: +18,4% interanual en 2025.
- El 41% de los nuevos hogares creados corresponde a extranjeros, muchos de ellos sin acceso a la vivienda protegida por requisitos de residencia o cotización.
¿Qué significa el aumento de inicios de obra?
Aunque se terminaron menos casas, se inició la construcción de 137.330 unidades en 2025: un 0,8% más que en 2024. Este dato sugiere que el sector está reaccionando, pero con un sesgo claro: el 88,7% de los nuevos inicios fueron vivienda libre, mientras la protegida cayó un 35,3%.
Esto no compensa el déficit. El INE estima que se necesitan 200.000 nuevas viviendas anuales para cubrir la creación de hogares. En 2025, solo se construyeron 91.896.
El rol del marco legal actual
- La Ley de Vivienda (2023) obliga a reservar suelo para vivienda protegida, pero carece de mecanismos sancionadores efectivos.
- Los planes generales municipales no actualizan suficientemente las dotaciones de suelo urbanizable.
- El Real Decreto-ley 7/2023 sobre suelo no ha logrado acelerar la liberación de terrenos públicos para promoción social.
¿Cuál es el impacto económico real de esta caída?
La escasez de vivienda terminada no es solo un problema social: frena el crecimiento del PIB, eleva la inflación subyacente y presiona los salarios. El sector de la construcción representa el 5,8% del PIB español y emplea a más de 1,2 millones de personas.
Datos Clave
- La caída del 8,9% en viviendas terminadas es la mayor desde 2013.
- El déficit acumulado supera las 700.000 viviendas, según el Banco de España.
- Se crearon 226.279 nuevos hogares en 2025, impulsados por la inmigración.
- La vivienda protegida representa solo el 8% del total terminado, pese a ser el 30% de la demanda efectiva.
- El coste medio de construcción por metro cuadrado subió un 12,3% en 2025, según el INE.
El desfase entre inicios y finalizaciones evidencia una desaceleración en la cadena de valor: desde la adquisición de suelo hasta la entrega. Sin políticas que reduzcan los plazos administrativos y mejoren la financiación pública para la vivienda protegida, la brecha seguirá ampliándose. El mercado no se autorregula: necesita intervención coordinada entre administraciones y mecanismos de estímulo realista.